说到地产，很多人第一想到的是楼盘，住房，商铺，很难与酒庄联系起来，不过最近记者却发现，一种房地产嫁接酒庄的“酒庄地产”，正悄然兴起。

近日，记者在参加完第三届葡萄酒论坛后，有幸参观了山东栖霞市台湾农民创业园项目：一种集葡萄酒庄产业集群、红酒文化、观光农业，红色游教多业互动的产业大集群的农业产业化项目，意图“以酒为媒”将酒庄销售给国内外殷实阶层，依托当地葡萄酒氛围，欲将烟台打造成中国版的“波尔多”。酒庄嫁接地产这种模式是怎么运转的？在中国可行吗？

酒庄地产概念

什么是酒庄地产？简单地说就是以葡萄酒为主题的高端房地产项目。

酒庄地产除了可以当作美酒制造机外，还可以当作旅游地产项目、文化地产项目，做酒庄品牌延伸，也适合采菊东篱下的“陶渊明”，简单来说可以把它看成是休闲度假的地产，只是以葡萄酒为主题。

这类酒庄与传统酒庄相比，更注重生活体验的发展思路。酿造好酒，树立品牌，创造一套“全体系”难度很大，那么此类酒庄索性淡化处理“种植”、“酿造”环节，而更专注于“藏酒”、“品酒”等休闲功能，成为一种酒庄的精简浓缩版。在这类私人酒庄里，种植、酿酒成为一种“休闲元素”，成为酒文化的“符号”。酒庄价值感的传递，并不依赖于酒的品质，而在于休闲生活的品质。

正因为如此，此类酒庄选址灵活，葡萄园的大小也可以随意增减；除此之外，也不需要其他专业人员在此日常工作，成为富人们的专属私人领地。这些特点，让它更像一个“私人会所”，你可以把种植、酿酒、藏酒当作会所的特色休闲项目。

案例剖析

烟台国际葡萄酒庄酒集群及风情小镇项目

2006年，一个典型的酒庄地产项目——烟台国际葡萄酒庄酒集群及风情小镇项目成立。旨在打造中国酒庄酒产业集群、葡萄酒风情小镇及葡萄酒文化旅游目的地，落户山东栖霞市南部桃村镇。项目建设之初，首期总规划用地261公顷，定位于充分挖掘项目资源，旅游产业与酒品产业，两业互动良性循环，发展葡萄酒庄酒和酒、农、红旅游“两大产业集群”。由于项目周期长，期间变化大需要对原建筑规划作必要的调整，来适应项目发展新的要求，后将其定位为，面向港澳台侨胞及全国殷实消费市场的葡萄酒庄酒产业集群和红酒文化、观光农业、红色游教多业互动的“产业大集群”的农业产业化经典项目。

单就葡萄酒而言，项目规划了2200亩的葡萄种植园，形成年产200万瓶葡萄酒产业规模，以葡萄酒酿造为产业基础，在规划区内开发建设近1500个葡萄酒庄。这数千个酒庄庄主，每年将会吸引数十万人来此休闲、度假消费葡萄酒，这两个消费市场的叠加将逐渐支撑起该酒业的主流市场。在葡萄种植及酿酒技术方面，目前项目已配备专业的葡萄种植养护技术团队，保证葡萄产出品质进而保证日后葡萄酒品质。另外，项目正搭建全球酿酒技术顾问服务平台，利用在线和现场指导相结合的O2O酒业服务模式，引进众多酿酒师和一对一的技术配对服务，逐步集聚多民族多元文化的复合，构成区域所特有的多元文化聚集地。

产业园规划的每个酒庄都有自己的葡萄园，业主可独立管理葡萄园，由园区提供技术服务，也可委托园区根据业主的要求直接管理。产业园是按照法国的小酒庄管理模式进行的，酒庄比较小，追求个性化定制。每个酒庄有100多亩葡萄园，根据业主的喜好进行采摘、压榨和酿造，酿出的酒放到业主的酒窖里。园内的葡萄酒庄建筑主调以西班牙风格为主，若干的中小酒庄形成集群，采用不同的主题打造不同的主题风格。

经过10年的发展，项目已完成一期酒庄建设的收尾工程10000平方米，园区道路绿化及道路桥梁建设基本完成，种植管理葡萄园1200亩，建成年酿制葡萄酒400吨的生产车间，安装建设葡萄酒灌瓶生产线一条，目前二期酒庄建设的图纸设计和审核也已基本完成。

台依湖国际酒庄生态文化区项目

与栖霞相类似的，位于山东威海的台依湖国际酒庄生态文化区项目，由台依湖投资有限公司投资30亿元建设，项目规模达30000亩，建设周期约8-10年。以葡萄酒文化为主题，依托台依湖而建，规划有300个酒庄，是集葡萄种植与酿造、度假与旅游于一体的综合体，意在缔造中国乃至世界最大的酒庄生态文化区。

台依湖打造了六大酒庄主题谷，每个主题谷以30-50个精品酒庄充分形成浓郁的区域风情氛围，并融入葡萄的种植、酿造、休闲旅游及科普文化、采摘体验等产业链，使每个酒庄都成为相对独立的生产单元和旅游产品，打造独具特色的国际酒庄文化区。另开发有五星级酒庄、风情小镇、水上运动游乐项目、商业休闲场所、葡萄科普体验园等，形成主题鲜明、格局清晰、产品丰富、环境优美的独具特色的葡萄酒主题旅游度假区。

烟台瀑拉谷项目

烟台瀑拉谷项目是以一二三产业有机融合，发挥多“外链”优势，与文化、休闲度假、旅游、健康养生、婚庆等各种产业进行深度结合，打造一条以葡萄酒产业为核心的完整的产业链。

瀑拉谷是一种创新的产业形态，可以称之为一个综合的酒庄产业集群，这里定位为烟台葡萄酒大产区之下的“个性化产区”，也是健康生活方式的体验地。占地约50平方公里的瀑拉谷，规划葡萄种植2万亩，规划建设100座个性化酒庄，现已建成8座。

从产业结构来看，瀑拉谷并非单一的葡萄酒经济体或产业体，其将第一产业、第二产业和第三产业相互打通，在这片“个性化产区”里，以农业种植为产业基础，延伸出葡萄酒生产酿造、衍生品开发、销售推广、生态旅游、餐饮服务、文化休闲等综合业态，经营方式非常灵活，经营主体则可以不断“扩容”，吸引不同行业、不同领域的投资者进入。

酒庄地产的必要条件

以烟台国际葡萄酒庄酒集群及风情小镇项目中已建成的楚流河酒庄为例，酒庄离大海40km，受海洋性气候与内陆性气候双层作用。三面河流环绕，使冬季温暖潮湿，帮助葡萄树度过寒冬；起伏的坡地，让葡萄尽可能多的吸收阳光照射；北面的牙山山脉，有效阻挡了夏季的雨水，让葡萄能够充分成熟。这里土壤结构复杂，为葡萄生长提供充足的养分，也造就了葡萄酒独一无二的风格。酒庄与法国波尔多、意大利托斯卡纳、美国纳帕山谷等著名葡萄酒产区处于同一纬度带，年日照时长2800多小时，降雨量600毫米，酒庄具备葡萄种植、葡萄酒酿造、葡萄酒销售、葡萄酒文化旅游等功能。2015年，楚流河酒庄以其高质量的葡萄酒及优质的服务，被烟台市旅游局、烟台市葡萄酒局授予“烟台十大休闲酒庄”称号。

一位不愿透露姓名的行业专家表示，酒庄地产说穿了还是房地产，类似于别墅集群，葡萄酒只是附加的一个主题而已。然而这些酒庄地产都有一些类似的共同点：优越的自然环境、具备商业价值等等。

宜居的自然环境和地产本身的商业价值是人们选择购买房产的首要条件。另外，酒庄地产有一个突出的主题——葡萄酒，那么除了适合人类居住之外，还要适合酿酒葡萄的生长，要确保阳光充足、水源充沛。

酒庄地产有刚需

新食品记者曾经走访葡萄牙时，恰逢一个酿酒师朋友正在规划一个项目。他在阿连特茹城郊购买了一大片土地，打算开发成酒庄和葡萄园区，每个葡萄园约1公顷，酒庄则类似家庭别墅，约三五百平米。园区位于城郊，价格相比城市便宜很多，所以园区才刚开始规划就已经吸引很多移民前来问询。这位酿酒师朋友也坦言，其实这个项目的目标客户也主要是一些移民，因为他们在这里买酒庄，不但满足了葡萄牙的移民条件，还有葡萄园带来的额外收入。另外，买主完全不用担心没有酿酒经验，因为他可以托管葡萄园的一切事务。园区距离城市不远，交通非常便利，对于想要享受田园生活的人来说，是不二选择。三年过去了，这片20公顷的葡萄园已经全部售出。

国内买家投资海外酒庄可谓屡见不鲜。以马云为例，光是今年一年，就已经在波尔多买了两个酒庄。上半年，马云宣布购买波尔多萨尔斯城堡（Château de Sours），紧接着，又以1600万欧元收购了位于波尔多丘-布拉伊产区（Blaye Côtes de Bordeaux）的Perenne酒庄。实际上，早在多年以前，绿城已在澳大利亚维多利亚州希斯丘葡萄酒庄园定下西拉子，创立“绿城庄园”品牌。而在2009年底，便已有绿城、保利等不少房地产商进军葡萄酒产业。

相比国外酒庄的如火如荼，国内酒庄地产到底卖得怎么样呢？据知情人透露，烟台国际葡萄酒庄酒集群及风情小镇项目一期酒庄已完全建成9个，销售完成2个，台依湖国际酒庄生态文化区项目已完全建成酒庄8个，售卖完成2个，情况不容乐观。究其原因，有专家分析到，有的酒庄地产定位不明确，面积规划过大。比如台依湖，最小的酒庄面积也有2000多平米，中国的房价物价又出奇的高、贵，一想到要投入的人力与物力，即使是“有心之人”也望而却步。不过记者听闻，近期台依湖已转变销售思路，利用互联网众筹等方式，但愿销售状况有所好转。

酒庄地产是葡萄酒的新业态

滨州医学院葡萄酒学院副院长刘世松谈到：“其实烟台栖霞台湾农民创业园、瀑拉谷酒庄产业集群、乳山台依湖酒庄生态文化区这三个产业集群的发展模式有些类似，有点像法国的家庭农场模式，一家一户自己种葡萄，委托有资质的人来酿酒。但在中国环境下的产业模式和国外的模式又不完全一样，有点像农村城镇化改革的形式，农民的土地流转到投资方手里，通过开发、运作形成精细化的小酒庄，这在中国是一种全新的产业发展模式。”

“像宁夏和新疆的一些产业园区是政府推动的，这和企业自给自足的模式不一样。烟台的这三个产业集群是企业自己投资打造的，企业规划好园区后，建成各种风格的酒庄然后再进行销售，是以葡萄酒为媒介，做酒庄的销售。而政府打造的葡萄产区的概念是为了产区的发展而规划出来的，在这个范围内提供一些扶持政策。”刘世松比较道。

对于这种模式的发展前景，刘世松表示：“首先和大的国家经济形势有关，大的经济环境和人群的经济能力息息相关；然后和购买者追求的生活方式有关，东部地区本来就是投资的热点地区，成功人士追求一种回归自然、回归农村的生活方式；还有对喜欢葡萄酒的人而言，拥有自己的葡萄园，酿造出一瓶属于自己的葡萄酒也很有吸引力。从目前烟台的发展趋势来看，一些中产阶级或投资商对小酒庄比较感兴趣，投资小酒庄的案例屡见不鲜。”

国内小酒庄的兴起会对葡萄酒产业有什么影响呢？刘世松说：“烟台是个比较成熟的葡萄酒产区，这种产业的聚集，各种模式经营方式的融合有利于当地葡萄酒的欣欣向荣。有大型的工业化生产商，君顶酒庄这样的中型酒庄，也有一家一户的小酒庄模式，各种模式聚集并存，会推动整个地区葡萄酒的文化氛围，以及推动烟台产区和国际接轨。如此一来关注度提高了，文化的氛围和葡萄酒产业氛围都比较浓郁，城市影响力和城市品牌品位都会有提升。对消费者而言，选择面也广，既可选择工业化产品，也能够尝试个性化的产品。”

西南财经大学教授毛中根则表示：“规划一个产业园区，每个地方政府的土地和经济政策不一样，还是要按实际情况来判断政府对产业园有什么要求。对于这种产业园的发展前景，地产经济的发展还是根据当地的实业情况和市场情况做判断。毕竟真金白银砸进去了不能单靠理论来做定论，不论你的规划有多么科学，不按当地市场状况操作也会有风险，了解详细的地区情况后做判断才比较合理。”

近几年烟台葡萄与葡萄酒局发布的报告中指出，蓬莱葡萄酒庄集群、莱山瀑拉谷葡萄酒庄集群、栖霞台湾农民创业园酒庄集群已初具规模，产业园区项目建成后将对葡萄酒产业发展、周边新农村建设和农民增收起到有力的支撑拉动作用。